Faixa non aedificandi sob linha de transmissão: conta como área verde e área permeável?

Sim, com limites. Pelo guia de Soluções Baseadas na Natureza publicado pela CETESB em 2026, a faixa non aedificandi sob linhas de energia pode ser computada como área permeável e integrar a área verde de loteamentos e condomínios, inclusive quando coincide com APP ou com fragmento de vegetação. Para isso, é preciso respeitar as restrições de uso, as distâncias de segurança e as normas da concessionária.

O que ela não pode é ser sistema de lazer, nem receber usos que incentivem a permanência de pessoas sob os cabos.

Já a faixa non aedificandi de rodovias e ferrovias segue a lógica oposta: não conta como área permeável, mas pode ser denominada sistema de lazer em determinadas condições.

Para glebas cortadas por linhas de transmissão ou próximas a rodovias, essa diferença pode mudar o quadro de áreas do empreendimento.

Linhas de energia: o que o guia permite

As condições do guia são:

• Vegetação compatível com a altura dos condutores e com a manutenção da concessionária, priorizando herbáceas, gramados e arbustos de pequeno porte, quando permitido.
• Nenhum uso ou equipamento que incentive a permanência de pessoas sob a linha. Na prática, isso afasta itens como playground, quadra, academia ou área de estar.
• Faixa livre de ocupações incompatíveis, respeitadas integralmente as restrições de uso e as diretrizes da concessionária.

O limite de 50%

A Resolução SIMA nº 80/2020 (art. 6º, §§ 3º e 4º) agrupa as servidões de linhas de transmissão (e de gasodutos) com outros dispositivos: áreas ajardinadas do sistema de lazer, equipamentos esportivos com piso permeável, lagos e bacias de detenção. Juntos, eles podem compor até 50% da área permeável mínima exigida, o que corresponde a 10% da área total do empreendimento.

O guia acrescenta um ponto importante: esse limite não se aplica à parcela de área permeável que exceder 20% da área total.

Na prática:

• até os 20% obrigatórios, a faixa sob a linha, somada aos demais dispositivos do § 3º, pode responder por no máximo metade;
• a outra metade precisa vir de área verde efetiva;
• acima dos 20%, a faixa entra sem esse teto.

Rodovias e ferrovias: lógica inversa

Segundo o guia, essa faixa pode ser denominada sistema de lazer desde que:

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• não haja vedação na legislação municipal;
• sejam observadas as restrições e diretrizes do órgão ou concessionária responsável pela via ou ferrovia;
• fiquem garantidas a segurança, a operação e a manutenção da infraestrutura.

O guia também lista as faixas de domínio e as áreas non aedificandi entre os locais de aplicação das biovaletas. Uma faixa lateral à rodovia pode, assim, receber drenagem vegetada linear, sempre respeitando as diretrizes do órgão ou concessionária. Como a ficha da faixa viária a exclui da área permeável, a leitura mais segura é não contar com essa biovaleta no percentual; em caso de dúvida, consulte previamente o órgão ambiental.

Por que isso importa no projeto

Glebas para loteamento no interior paulista e nas franjas metropolitanas são frequentemente cortadas por linhas de transmissão ou limitadas por rodovias. Sem uma leitura correta dessas faixas, o projeto erra para um dos dois lados:

• conta demais: soma a faixa sob a linha acima do limite de 50% ou coloca lazer sob os cabos, e recebe exigência técnica;
• conta de menos: deixa de usar a faixa como área verde permeável e sacrifica área vendável para fechar o percentual.

O ideal é que o desenho do masterplan já parta das faixas: a linha de transmissão como área verde contínua de vegetação baixa, que também pode ajudar a ligar outras áreas verdes do empreendimento, e a faixa viária como borda de sistema de lazer linear, quando o município permitir.

Checklist para glebas com linhas de energia ou rodovias

• As faixas non aedificandi estão demarcadas conforme as diretrizes da concessionária ou do órgão responsável?
• A faixa sob a linha de energia está classificada como área verde, e não como sistema de lazer?
• A vegetação prevista sob os cabos é compatível com a altura dos condutores?
• A soma dos dispositivos do art. 6º § 3º respeita o teto de 50% da área permeável exigida?
• A faixa viária ou ferroviária está fora da conta de área permeável?
• A legislação municipal permite usar a faixa viária como sistema de lazer?

Apoio da Sapiência Ambiental

A Sapiência Ambiental apoia loteadores e incorporadores na concepção e no licenciamento de empreendimentos, integrando drenagem, saneamento e quadro de áreas desde o estudo de viabilidade. Se a sua gleba tem linha de transmissão, faixa de rodovia ou APP, fale com a nossa equipe para avaliar o melhor arranjo à luz do novo guia da CETESB.

Para o panorama completo, leia Guia CETESB de SBN: o que entra em área verde, sistema de lazer e área permeável.

Fontes: CETESB. Guia para seleção de equipamentos, estruturas e soluções baseadas na natureza (SBN). São Paulo: CETESB, 2026, item 7.2. São Paulo (Estado). Resolução SIMA nº 80/2020, art. 6º. Conteúdo informativo, que não substitui a análise técnica do caso concreto, as diretrizes da concessionária e as exigências do órgão ambiental e do município.